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推动盘活农村宅基地及房产工作向纵深发展

张艳 王宇


  解放思想,推动“三农”工作高质量发展,必须深化农村改革,从农村土地开始。

  党的十九大报告指出,要“巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革,完善承包地“三权”分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年。深化农村集体产权制度改革,保障农民财产权益,壮大集体经济”。土地是农民的立命之本,也是农村经济的根本。我市从2002年开始进行承包地流转的探索,已经取得了显著的成效。随着农村集体产权制度改革的深入,农村宅基及其房产的改革也进入了人们的视野,成为一项需要我们深入研究的课题。

  2019年中央一号文件在深化农村土地制度改革部分指出,要“稳慎推进农村宅基地制度改革”。农村宅基地使用权是村集体对于本村村民的一种福利性质的土地使用权,具有身份权的内容,因此法律规定不允许农村宅基地使用权进行转让,只能继承。但是随着经济发展和城市化进程的推进,大量的农民外出务工,还有一些农民进城定居,农村闲置的宅基地如何盘活就成为了一个关注焦点。要解放思想,打开思路,创新发展,高质量发展,需要从以下四个方面推进落实。

  首先,放活农村宅基地,要实行宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。由于宅基地具有身份权内容和福利性质,所以在宅基地流转中常常会出现集体成员与非集体成员之间的矛盾。宅基地“三权”分置,将宅基地中的资格权,也就是身份权分离出来,仅通过流转使用权就能够化解目前宅基地流转的困境,可以让闲置的宅基地取得一定的经济效益。相应地,农民的闲置房屋也可以盘活,长期外出务工和进城定居的农村居民在农村闲置的房屋可以进行流转,进而增加农民的经济收入,推动乡村经济振兴发展。

  其次,放活农村宅基地,要明晰利用房屋及宅基地进行抵押的合法性。农民融资困难是阻碍农村经济发展的重要因素之一,但是现有法律体系中,宅基地是不可以用于抵押的。但这一规定在实践中具有不合理性。农民在取得宅基地后当然是盖房子,农民因建房行为,取得了房屋的所有权,所有权是物权,农民对房屋享有占有、使用、收益和处分权,因此农民对房屋有抵押权,也就是说农民可以用自己的房屋进行抵押。但是现行法律规定,农村宅基地不能抵押,实践中不可能做到只抵押房屋而宅基地不能随之抵押。法律规定,城镇房屋进行抵押时,土地使用权随之进行抵押,而农村房屋的宅基地却不可以进行抵押,所以实践中农民的房屋是不能进行抵押贷款的,这又与物权法规定不相符合,所以应该修改相关法律,确认宅基地的物权性质,允许宅基地随着房屋抵押而进行抵押。

  第三,放活农民房屋使用权,要大力发展休闲农业。随着土地流转进程的加快,土地规模经营日渐成熟,大量的农民离开土地,进入城镇,还有很多农民在城市定居,那么就有大量的农村闲置房屋。所以应当盘活农村闲置房屋的使用权,让闲置的农房产生经济效益,增加农民的收入。可以由村集体或者地方政府通过赎买的方式取得农民的宅基地使用权,发展休闲农业。也可以向土地流转一样,流转农村房屋的使用权,实现房屋使用权的规模使用,使之成为发展休闲农业的一个有益成分。比如,一个村子有100栋闲置房屋,这些房屋使用权可以进行流转,由一个或几个经营主体进行经营。如果一个留守妇女取得20栋闲置房屋的使用权,那么她可以在闲置房屋周围种植上花草农作物蔬菜等具有农村特色的作物,将这些房屋在按照日租、月租等短租的形式,租给我市城镇人口以及外来游客,发展休闲农业。这样既解决了闲置房屋的问题,又增加了农村留守人员的收入。

  最后,放活农村宅基地,要积极探索农村宅基地入市制度。当前土地供求矛盾日益突出,现有土地规划无法满足经济发展需求,与此同时,大量农村宅基地等集体建设用地却处于“休眠”状态,供需之间隔着制度的藩篱。现阶段农村存在大量的低效集体建设用地,宅基地和建设用地闲置比例较高,我市某县一个村子的闲置房屋比例达到近三分之一。农村宅基地等集体建设用地入市是农村土地产权制度改革的题中应有之义。在严格遵守国家土地利用法律法规及土地利用总体规划的前提下,将农村宅基地等建设用地入市,一方面可以盘活农村宅基地等闲置建设用地,发挥其经济效用,另一方面也可以实现土地资源优化配置,提高土地的利用率。因此必须建立城乡统一的建设用地市场,使农村建设用地交易从体制外循环走向规范的统一市场交易。一是要完善城乡基准地价体系。按照国有建设用地基准地价和标定地价等地价的评定路线和方法,评定宅基地等集体建设用地的基准地价和标定地价,用以指导交易双方的行为和价格,应该参照国有建设用地对价格调整的相关规定,根据基准价格水平并考虑物价及经济发展预期,建立合适的价格调整机制并明确约定调整时限和幅度,按不同的时段确定流转的具体价格水平。二是要完善市场交易规则。结合本地区实际情况,健全交易管理制度,扩大公开交易范围,甚至在不违反有关政策法规的前提下,可以跨市、跨省。但是必须要注意防止欺行霸市和强行推销中介服务,为农村宅基地等集体建设用地入市营造良好的市场环境。三是要深入研究如何开展农村宅基地复垦工作。四是要加强服务与监督。切实把“放管服”落到实处,本着为农民服务的精神,强化服务意识,优化审批流程,为农村建设用地入市提供服务。同时要履行监管义务,切实保障农民合法权益,努力维护好市场秩序。

(作者单位:中共齐齐哈尔市委党校)


信息员:魏薇    信息来源:市委党校    时间:2019-06-25    点击量:335